Hypotheek & financiën

Welke kosten komen kijken bij het kopen van een huis?

Heb je jouw droomhuis gevonden? Dan wil je natuurlijk weten wat je straks écht kwijt bent. Naast de koopsom krijg je te maken met verschillende bijkomende kosten. Welke dat zijn, hangt onder andere af van je leeftijd, je hypotheek en of je een bestaande woning of nieuwbouwwoning koopt.

Kosten koper bij een bestaande woning

Bij bestaande woningen zie je vaak de afkorting k.k. (kosten koper) achter de vraagprijs staan. Dit betekent dat je als koper de overdrachtsbelasting en de kosten voor de eigendomsoverdracht bij de notaris betaalt. Daarnaast kun je met andere kosten te maken krijgen:

• Overdrachtsbelasting: meestal 2% van de woningwaarde als je er zelf gaat wonen. Onder voorwaarden geldt een vrijstelling voor kopers jonger dan 35 jaar.
• Notariskosten: voor de leveringsakte en, als je een hypotheek afsluit, de hypotheekakte.
• Taxatiekosten: voor het bepalen van de marktwaarde van de woning, meestal nodig voor je hypotheek.
• Hypotheekadvies en bemiddeling: voor het regelen van een passende hypotheek.
• Aankoopmakelaar: als je professionele begeleiding inschakelt bij het zoeken, beoordelen en aankopen van een woning.
• Bouwkundige keuring: om inzicht te krijgen in de technische staat van de woning en mogelijke onderhoudskosten.
• Nationale Hypotheek Garantie (NHG): een eenmalige bijdrage wanneer je een hypotheek met NHG afsluit.

Niet al deze kosten vallen formeel onder ‘kosten koper’, maar het zijn wel uitgaven waarmee je bij de aankoop rekening moet houden. Wil je weten wat een aankoopmakelaar voor je kan betekenen? Lees dan ook ons artikel Een huis kopen in Apeldoorn: heb je een aankoopmakelaar nodig?.

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in 2026?

De overdrachtsbelasting hangt af van jouw situatie.

• 0% voor starters: ben je 18 tot en met 34 jaar, ga je zelf in de woning wonen en heb je niet eerder gebruikgemaakt van de startersvrijstelling? Dan betaal je in 2026 geen overdrachtsbelasting bij een woningwaarde van maximaal € 555.000.
• 2% voor eigen bewoning: koop je een woning om zelf in te wonen en kom je niet in aanmerking voor de startersvrijstelling? Dan betaal je doorgaans 2%.
• 8% voor een tweede woning of belegging: koop je bijvoorbeeld een vakantiewoning of een woning voor de verhuur, dan geldt in 2026 doorgaans dit tarief.

Voor andere onroerende zaken, zoals bedrijfspanden en onbebouwde grond, geldt doorgaans een tarief van 10,4%. Let op: de startersvrijstelling geldt per koper. Koop je samen een woning en voldoet slechts één van jullie aan de voorwaarden? Dan kan de vrijstelling alleen gelden voor het aandeel van die koper.

Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen?

In Nederland kun je in principe maximaal 100% van de marktwaarde van een woning financieren met een hypotheek, mits je inkomen voldoende is. De bijkomende aankoopkosten moet je daarom meestal uit eigen middelen betalen.

Daarnaast kan je eigen geld nodig hebben wanneer je meer biedt dan de getaxeerde marktwaarde. Stel dat je een woning koopt voor € 425.000, maar de taxateur stelt de marktwaarde vast op € 415.000. Dan moet je het verschil van € 10.000 in principe zelf financieren, naast de bijkomende kosten.

Hoeveel spaargeld je precies nodig hebt, hangt af van je persoonlijke situatie. Denk aan de overdrachtsbelasting, je hypotheek, eventuele aankoopbegeleiding en het bedrag dat je boven de marktwaarde biedt.

Rekenvoorbeeld: hoeveel kosten koper betaal je bij een huis van € 400.000?

Stel, je koopt in 2026 een bestaande woning van € 400.000. Naast de koopsom betaal je verschillende bijkomende kosten.

Dit zijn de geschatte kosten:

• Overdrachtsbelasting (2%): € 8.000
• Notariskosten: € 1.500
• Hypotheekadvies: € 2.500
• Taxatie: € 750
• Bouwkundige keuring: € 450

Totale bijkomende kosten: € 13.200

Ben je starter en kom je in aanmerking voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting? Dan betaal je in dit voorbeeld geen € 8.000 overdrachtsbelasting en komen de totale bijkomende kosten uit op € 5.200.

De genoemde bedragen zijn indicatief, behalve de wettelijk vastgestelde overdrachtsbelasting. Kosten voor een aankoopmakelaar, NHG, verhuizing en eventuele verbouwing zijn niet inbegrepen. Houd er rekening mee dat je deze bijkomende kosten meestal met eigen geld moet betalen.

Nationale Hypotheek Garantie: wat kost het en wat levert het op?

Koop je een woning binnen de NHG-grens? Dan kun je mogelijk een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluiten. NHG biedt een financieel vangnet wanneer je door bepaalde onverwachte omstandigheden je hypotheek niet meer kunt betalen. Daarnaast bieden geldverstrekkers bij een hypotheek met NHG vaak een lagere hypotheekrente.

In 2026 is de NHG-grens € 470.000. Voor energiebesparende maatregelen kan deze onder voorwaarden oplopen tot € 498.200. Bij het afsluiten van een hypotheek met NHG betaal je eenmalig 0,4% van het hypotheekbedrag. Bij een hypotheek van € 400.000 is dat € 1.600.

Vanaf 1 januari 2027 stijgt de NHG-grens naar € 500.000, of € 530.000 wanneer je binnen de voorwaarden extra leent voor energiebesparende maatregelen. De eenmalige bijdrage blijft 0,4%.

Wil je weten of NHG voor jou interessant is?

→ Lees alles over de Nationale Hypotheek Garantie

Wat kost een nieuwbouwwoning?

Bij nieuwbouw staat vaak v.o.n. (vrij op naam) achter de verkoopprijs. Dit betekent doorgaans dat de kosten voor de eigendomsoverdracht en de btw al in de koopsom zijn opgenomen. Maar vrij op naam betekent niet dat je verder geen bijkomende kosten hebt.

Denk bijvoorbeeld aan:

• Hypotheekadvies en de hypotheekakte bij de notaris.
• Meerwerk, zoals een uitgebreidere keuken, badkamer of extra stopcontacten.
• Vloeren, wandafwerking, raamdecoratie en de inrichting van de tuin.
• Bouwrente en eventuele hypotheekrente tijdens de bouw.
• Mogelijke dubbele woonlasten als je huidige woning nog niet is verkocht of overgedragen.

Bij nieuwbouw wordt vaak gewerkt met een bouwdepot. Dit is een deel van je hypotheek waaruit de bouwtermijnen en eventueel afgesproken meerwerk worden betaald. Over het opgenomen hypotheekbedrag betaal je rente. Over het bedrag dat nog in het bouwdepot staat, ontvang je meestal een rentevergoeding.

Welke kosten precies bij de koopsom zijn inbegrepen, staat in de koop-/aannemingsovereenkomst.

Vergeet de kosten na de aankoop niet

Naast de aankoopkosten krijg je als huiseigenaar te maken met terugkerende lasten. Denk aan:

• Hypotheekrente en aflossing.
• Gemeentelijke belastingen en waterschapsbelasting.
• Opstalverzekering en eventuele andere verzekeringen.
• Energie- en waterkosten.
• Onderhoud en toekomstige reparaties.
• Bij een appartement: de bijdrage aan de Vereniging van Eigenaars (VvE).

Houd daarnaast rekening met verhuiskosten en eventuele verbouwingen. Een goede financiële voorbereiding voorkomt verrassingen.

Een huis kopen in Apeldoorn? Buurman helpt je verder

Een woning kopen is een grote financiële beslissing. Daarom is het prettig om vooraf te weten wat je kunt verwachten, welke kosten je moet reserveren en hoeveel ruimte je hebt om te bieden.

Bij Buurman Makelaardij begeleiden we je graag tijdens het aankoopproces. Van de eerste bezichtiging en het bepalen van een passend bod tot de onderhandelingen en de uiteindelijke overdracht.

→ Ontdek onze aankoopbegeleiding

Ben je nog op zoek naar jouw ideale woning? Met ons gratis Woningkompas ontdek je welke woningen aansluiten bij jouw woonwensen en blijf je op de hoogte van nieuw aanbod in Apeldoorn en omgeving.

→ Ontdek het Woningkompas

Artikel bijgewerkt in oktober 2026. De genoemde belastingtarieven, vrijstellingsgrenzen en NHG-bedragen gelden voor 2026, tenzij anders vermeld.

Bronnen: Belastingdienst, overdrachtsbelasting · Belastingdienst, startersvrijstelling · NHG, grens 2026 · NHG, grens 2027

Wat is er aan de hand?

• Hypotheekrenteaftrek is een regeling waarmee je de rente over je hypotheek mag aftrekken van je belastbaar inkomen. Daardoor betaal je netto minder.
• Politieke partijen praten over het beperken of afschaffen van dit voordeel. Vaak gaat het om een geleidelijke afbouw, verspreid over meerdere jaren.
• Deze discussie moet echter zorgvuldig gevoerd worden. De regeling helpt starters, gezinnen en ouderen bij betaalbaarheid en stabiliteit. Een te snelle wijziging kan juist middeninkomens en jonge huizenkopers hard raken.

De mogelijke gevolgen

1. Hogere maandlasten: vooral voor starters en mensen die recent tegen hoge prijzen kochten.
2. Beperkte leencapaciteit: wie minder mag aftrekken, kan vaak ook minder lenen.
3. Onrust op de woningmarkt: plotselinge veranderingen kunnen kopers onzeker maken.
4. Huizenprijzen: eerdere aanpassingen van de regeling hadden nauwelijks effect op prijzen, maar wél op de portemonnee van huishoudens.
5. Kernprobleem blijft schaarste: zolang er te weinig woningen worden gebouwd, lost een fiscale maatregel de wooncrisis niet op.

Wat zegt onze makelaar Erika Buurman hierover?

“Ik begrijp de zorgen van huizenkopers in Apeldoorn heel goed. Mensen vragen: is dit nog wel het juiste moment om te kopen? Mijn advies is: laat je niet gek maken door de krantenkoppen. We kijken samen naar verschillende scenario’s en wat dat voor jouw maandlasten betekent.Belangrijk om te onthouden is dat de kern van de woningmarktproblemen in schaarste ligt, niet in de hypotheekrenteaftrek. Een zorgvuldige aanpak is cruciaal, want plotselinge maatregelen kunnen huishoudens juist onnodig raken.”, Erika Buurman.

Praktische tips voor inwoners van Apeldoorn

• Laat je situatie doorrekenen: zo zie je direct wat een mogelijke afbouw zou betekenen voor jouw maandlasten.
• Los extra af waar mogelijk: dat geeft ruimte en maakt je minder afhankelijk van belastingvoordelen.
• Kijk naar je lange termijnplannen: blijf je lang wonen, of verhuis je binnen enkele jaren? Dat bepaalt welke hypotheekvorm past.
• Let op de lokale markt: in Apeldoorn verkopen woningen nog steeds snel; wachten op landelijk beleid is niet altijd slim.
• Blijf rustig en volg de feiten: eerdere versoberingen lieten zien dat prijzen nauwelijks daalden; laat je niet leiden door paniekberichten.

Conclusie

De hypotheekrenteaftrek is een belangrijk thema in de politiek, maar de discussie verdient zorgvuldigheid. Voor inwoners van Apeldoorn is het vooral belangrijk om vooruit te kijken, scenario’s door te rekenen en keuzes te maken die passen bij hun persoonlijke situatie.

Wil je weten wat dit betekent voor jouw situatie? Kom gerust langs voor een vrijblijvend gesprek.

Oriënterend hypotheekgesprek in Apeldoorn

Ik ben nog op zoek naar een huis. Ga ik dan al met jou in gesprek?
‘Ja! In dit eerste vrijblijvende en oriënterende gesprek brengen we samen jouw financiële situatie in kaart. Zoals je inkomen, spaargeld en/of schulden en of je eerder een huis hebt gehad. Ook bespreken we hoe het kopen van een huis werkt in relatie tot een hypotheek. Naast de praktische kant kijken we naar je financiële mogelijkheden en probeer ik een indicatie te geven van je toekomstige maandlasten.’

Wat weet ik na het eerste gesprek?

’Na dit gesprek weet je het belangrijkste: wat je maximaal kunt lenen en wat ongeveer je maandlasten zijn. Vervolgens kun je gericht huizen gaan bezichtigen. Zie je een leuk huis? Dan weet je direct of het binnen je budget past en wat de financiële gevolgen zijn. Ook dan denk ik graag met je mee, bijvoorbeeld om even af te stemmen vlak voor het bieden.’

Van aankoop naar advies

Ik heb een huis gekocht!
‘Gefeliciteerd. Nu ga ik voor je aan de slag. Op basis van ons eerste gesprek en de gegevens van je nieuwe woning, en eventuele verbouwplannen, maak ik een persoonlijk hypotheekadvies. Dit advies gaat over de juiste invulling van de hypotheek en welke bank het beste bij jou past.’

Onafhankelijk hypotheekadvies

‘Als onafhankelijk adviseur kan ik bijna elke bank in Nederland aanbieden. Vaak maak ik een selectie van de tien beste rentes en vergelijk ik die op voorwaarden. De ene bank biedt bijvoorbeeld de mogelijkheid om de rente mee te nemen, de andere laat je onbeperkt boetevrij aflossen. Op basis daarvan adviseer ik wat het beste bij jouw situatie past.’

Hypotheekrente meenemen

‘Door de hogere rente is het voor mensen met een bestaande, lage rente vaak gunstig om die rente mee te nemen naar hun nieuwe huis. Dankzij mijn samenwerking met vrijwel alle banken is dat in veel gevallen mogelijk.’

Is het hypotheekadvies voor iedereen hetzelfde?

‘Het is belangrijk dat er een gezonde financiële balans is tussen nu en later. Kun je nu maar ook over 20 jaar de maandlasten betalen? Dit maakt dat ik voor iedereen een advies op maat heb. Daarbij kijk ik niet alleen naar de hypotheek maar geef ik een integraal advies. Een hypotheek is een complex product en om goede keuzes te maken vind ik het belangrijk dat jij begrijpt wat een hypotheek is en hoe het kopen van een huis werkt. Mijn drijfveer is inzicht geven in het hele proces zodat jij de juiste keuzes kan maken.’

De hypotheekaanvraag

Gaan we nu de hypotheek aanvragen?
‘Als jij akkoord bent met het advies, dien ik de aanvraag in bij de bank. Ik ben de regisseur van dit proces zodat jij niet te bang hoeft te zijn dat je iets vergeet. Het is mijn taak dat er geen verrassingen zijn. We verzamelen alle documenten, ik zorg dat de bank deze zo snel mogelijk beoordeelt. Taxatie, aanbetaling of bankgarantie: ik denk aan alles wat nodig is. Als de bank akkoord is, ontvang je de offerte. Die bespreken we samen en dan is de financiering rond. Op naar de notaris!’

Kies ik zelf een notaris?

‘Ja, deze kies je zelf. Maar ook hierbij denk ik met je mee. Als de hypotheek rond is, neem ik contact op met de notaris om de financiële afwikkeling te verzorgen. Kort voor de overdracht ontvang je de nota van afrekening. Dit is één overzicht waarin alle kosten rondom de aankoop van het huis en de hypotheek zijn opgenomen. Ik controleer die nota en stem de laatste dingen af.’

Hebben wij dan nog contact?

‘Dat kan zeker. Ik help en adviseer je vanaf onze eerste gesprek, tijdens de zoektocht naar een huis, tot het moment dat jij de sleutel hebt. Maar een hypotheek is geen eenmalig product. Als de koop rond is blijf ik  beschikbaar. Je kunt altijd terecht met vragen over je hypotheek of huis. Bel, mail of app maar. Zelfs over 10 jaar.’

Over Gert Reijersen van Buuren

Gert is al meer dan 26 jaar actief als financieel adviseur van Reijersen Hypotheken & Verzekeringen. Zijn passie ligt in het helder uitleggen van complexe financiële keuzes. Met zijn persoonlijke aanpak helpt hij starters én doorstromers om met vertrouwen hun volgende stap te zetten.

Waarom hypotheekadvies bij Buurman Makelaardij?

• Onafhankelijk en persoonlijk advies
• Samenwerking met vrijwel alle banken
• Eén aanspreekpunt van oriëntatie tot notaris
• Altijd inzicht in jouw maandlasten en mogelijkheden

Wil je weten wat jij kunt lenen of wat jouw maandlasten worden? Maak een vrijblijvende afspraak met Gert via ons kantoor. Gert helpt je graag verder met een hypotheekadvies dat past bij jouw toekomst in Apeldoorn.