Kennisbank

Stap 1: begin met je eigen situatie

Voordat je gaat bezichtigen, wil je drie dingen weten:

Wat is je woning nu waard?
Niet wat je hoopt. Maar wat de markt vandaag betaalt.

Hoe snel verkopen vergelijkbare woningen in jouw buurt?
In sommige wijken gaat het snel. In andere prijsklassen duurt het langer.

Hoeveel financiële ruimte heb je?
Kun je tijdelijk dubbele lasten dragen? En zo ja, hoe lang?

Met deze drie antwoorden krijg je rust en overzicht.

Stap 2: Eerst kopen of eerst verkopen?

Eerst kopen past als:

• je jouw droomhuis niet wilt mislopen
• je financiële ruimte hebt
• je woning goed verkoopbaar is

Voordeel: één verhuizing.
Risico: langere dubbele lasten als je verkoop tegenvalt.

Eerst verkopen past als:

• je zekerheid wilt over je overwaarde
• je sterk wilt onderhandelen
• je geen overbruggingskrediet wilt

Nadeel: mogelijk tijdelijk huren.
Er is geen standaardkeuze. Het is maatwerk.

Stap 3: Voorkom deze veelgemaakte fouten

Rekenen met een verwachte overwaarde
Een schatting is geen gerealiseerde verkoop.

De verkooptijd onderschatten
Onderhoud, prijsklasse en energielabel beïnvloeden snelheid én prijs.

Geen buffer aanhouden
Dubbele lasten zijn tijdelijk prima maar leveren vaak stress op.

Stap 4: Het energielabel maakt verschil

In Apeldoorn zien we duidelijke verschillen:

• Label A of B verkoopt meestal sneller
• Label C of D roept vaker vragen op
• Label E, F of G zorgt vaker voor lagere biedingen en minder animo

Kopers kijken steeds kritischer naar energiekosten en toekomstige investeringen.

Stap 5: Hoe combineer je kopen en verkopen slim?

Dit zijn de belangrijkste instrumenten:

• Ontbindende voorwaarde bij aankoop
• Flexibele overdrachtsdata
• Verkoop met langere oplevering
• Een overbruggingskrediet als tijdelijke oplossing
• Goede afstemming tussen makelaar en financieel adviseur

Met de juiste strategie voorkom je dat je twee keer moet verhuizen.

Wat betekent dit voor jou?

Doorstromen is geen gok. Het is een goede voorbereiding.

Weet:

• wat je woning waard is
• hoe snel vergelijkbare woningen verkopen
• wat je financiële ruimte is
• wat jouw energielabel betekent

Pas daarna maak je de keuze: eerst kopen of eerst verkopen.

Wil je weten hoe jouw situatie eruitziet in de Apeldoornse markt? Plan een vrijblijvende waardebepaling en adviesgesprek of maak een duo afspraak tegelijk met de financieel adviseur. Dan weet je precies waar je staat en kun je met vertrouwen je volgende stap zetten.

De Nationale Hypotheek Garantie, kortweg NHG, is een vangnet bij je hypotheek. Sluit je een hypotheek af met NHG, dan staat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen borg voor je lening. Dat geeft jou én de geldverstrekker extra zekerheid.

In 2026 geldt een kostengrens van € 450.000. Koop je een woning en blijf je onder deze grens, dan kun je kiezen voor een hypotheek met NHG. Investeer je in energiebesparende maatregelen, dan mag je meer lenen binnen de NHG-regels.

Hoe werkt NHG precies?

Bij het afsluiten van je hypotheek betaal je een eenmalige borgtochtprovisie. In 2026 bedraagt deze 0,6 procent van het totale hypotheekbedrag. Dit bedrag kun je meefinancieren in je hypotheek.

Wat krijg je daarvoor terug?

1. Extra zekerheid bij financiële tegenslag

2. Vaak een lagere hypotheekrente

3. Begeleiding bij betalingsproblemen

4. Mogelijke kwijtschelding van een restschuld

5. Strenge normen die overkreditering helpen voorkomen

Kun je door omstandigheden zoals werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, scheiding of overlijden je hypotheek niet meer betalen? Dan kijkt NHG eerst hoe het probleem kan worden opgelost. Pas als verkoop onvermijdelijk is en er blijft een restschuld over, kan NHG deze onder voorwaarden kwijtschelden. Voorwaarde is wel dat je zelf alles hebt gedaan om de schade te beperken.

Wat zijn de voordelen in 2026?

Een hypotheek met NHG is vooral interessant voor starters en doorstromers in Apeldoorn die onder de kostengrens kopen.

De belangrijkste voordelen:

1. Lagere rente doordat de bank minder risico loopt

2. Bescherming tegen een restschuld bij gedwongen verkoop

3. Strenge toetsing waardoor je verantwoord leent

4. Meer vertrouwen richting de geldverstrekker

5. Extra ondersteuning bij betalingsproblemen

Zeker in een markt waarin huizenprijzen en maandlasten hoog zijn, geeft die extra zekerheid rust.

Zijn er ook nadelen?

Ja, die zijn er ook.

1. Je betaalt een eenmalige borgtochtprovisie

2. Je moet onder de NHG-kostengrens blijven

3. Je moet voldoen aan strenge inkomenseisen

4. Niet elke woning of constructie komt in aanmerking

5. Bij verwijtbaar gedrag vervalt de garantie

Voor duurdere woningen in bijvoorbeeld Apeldoorn-West of bij luxe nieuwbouw kan het zijn dat je boven de grens uitkomt en dus geen gebruik kunt maken van NHG.

Wanneer is NHG slim voor jou?

NHG is vooral interessant als:

1. Je maximale zekerheid wilt bij je eerste koopwoning

2. Je maandlasten zo laag mogelijk wilt houden

3. Je weinig financiële buffer hebt

4. Je risico’s bij scheiding of inkomensverlies wilt beperken

5. Je onder de kostengrens koopt

Twijfel je of het voor jou verstandig is? Dan is het belangrijk om jouw situatie persoonlijk door te rekenen.

Wat betekent dit voor jou als eigenaar van een monumentaal pand in Apeldoorn?

Tot nu toe waren beschermde monumenten uitgezonderd van de energielabelplicht bij verkoop of verhuur. Die uitzondering stond in artikel 6.28 van het Besluit bouwwerken leefomgeving. Per 29 mei 2026 vervalt deze regeling.

Dat betekent concreet dat je bij een transactiemoment moet beschikken over een geldig energielabel.

Wanneer is een energielabel verplicht?

Vanaf 29 mei 2026 heb je als eigenaar van een beschermd monument een energielabel nodig bij:

• Verkoop van de woning of het gebouw
• Nieuwe verhuur
• Verlengen van een huurovereenkomst
• Start van de verkoop via Funda of andere kanalen

Het energielabel moet al beschikbaar zijn zodra de woning in de verkoop gaat.

Wat verandert er in de praktijk?

Voor veel monumenteigenaren is dit nieuw. Monumenten hebben vaak andere bouwkundige eigenschappen dan reguliere woningen. Denk aan:

• Enkel glas of historische kozijnen
• Beperkte isolatiemogelijkheden
• Specifieke ventilatie- en installatiesystemen

Dat kan invloed hebben op het energielabel. Tegelijkertijd biedt het ook kansen. Kopers willen steeds vaker inzicht in energieprestaties, maandlasten en verduurzamingsmogelijkheden.

Wat betekent dit voor jou als verkoper?

Heb je plannen om je monument te verkopen? Wacht dan niet tot het laatste moment.

Het aanvragen van een energielabel kost tijd. Bovendien wil je tijdens het verkoopproces duidelijkheid geven aan potentiële kopers. Een goed voorbereid dossier voorkomt vertraging en vragen achteraf.

Bij Buurman Makelaardij denken we graag met je mee. Zeker in Apeldoorn, waar veel karakteristieke en monumentale panden staan, is een zorgvuldige aanpak belangrijk.