Bieden & onderhandelen

Wat is overbieden precies?

Overbieden betekent dat een koper meer biedt dan de vraagprijs. Dat kan bewust zijn, omdat iemand het huis zó graag wil, of omdat de woning bewust scherp is geprijsd om zoveel mogelijk belangstelling te trekken. De vraagprijs is dus niet altijd de verwachte verkoopprijs, maar vaak een startpunt.

Hoe vaak wordt er nog echt overboden?

In de piekjaren van de woningmarkt (2021–2022) werd bijna elk huis boven de vraagprijs verkocht. Inmiddels is dat beeld genuanceerder. Er wordt nog steeds overboden, maar niet overal en niet altijd.

Bij populaire woningen in het middensegment of op gewilde locaties in Apeldoorn komt het regelmatig voor. Bij duurdere woningen of huizen die wat langer te koop staan, ligt het bod vaak rond of zelfs onder de vraagprijs. Het hangt dus sterk af van de vraag en het aanbod in dat specifieke segment.

Waarom de vraagprijs soms bewust scherp is

Sommige verkopers, of de makelaar, kiezen ervoor om de vraagprijs iets lager in te zetten om meer kijkers te trekken. Daardoor ontstaat meer concurrentie en dus een grotere kans dat meerdere mensen gaan bieden. Zo lijkt het alsof er “flink wordt overboden”, terwijl de uiteindelijke verkoopprijs in werkelijkheid vaak gewoon de marktwaarde benadert.

Wat kun je als koper doen?

Laat je niet gek maken door verhalen. De beste stap is om te weten wat een woning écht waard is. Een NVM-aankoopmakelaar kan de marktwaarde inschatten op basis van recente verkopen en de technische staat van het huis. Zo weet je wat een reëel bod is en wanneer het verstandig is om mee te gaan in een bieding. Of juist niet.

Ons advies

Bij Buurman Makelaardij zien we dagelijks hoe verschillend de situatie per woning is. Soms wordt er nog stevig overboden, maar minstens zo vaak niet. Het belangrijkste is dat je een bod uitbrengt dat bij jou past: financieel haalbaar, goed doordacht en onderbouwd met kennis van de markt.

Wil je weten wat een reële biedstrategie is voor jouw droomhuis? We kijken graag met je mee.

Kort samengevat

Er wordt nog wel overboden, maar lang niet altijd. Het verschilt per type woning en locatie. Laat je goed adviseren, zodat je weet wat een huis écht waard is en niet te veel betaalt uit emotie.

Hoe gaat een verkoper met biedingen om?

Wanneer er een bod binnenkomt, bespreekt de verkopend makelaar dit met de verkoper. Daarbij wordt niet alleen gekeken naar de hoogte van het bod, maar ook naar de voorwaarden:

• Is er een financieringsvoorbehoud opgenomen?
• Wat is de gewenste opleverdatum?
• Zijn er nog andere ontbindende voorwaarden?

De verkoper beslist uiteindelijk zelf of hij wil onderhandelen, een tegenbod doet of het bod accepteert. De makelaar adviseert daarbij en zorgt dat alles netjes en transparant verloopt.

Bij Buurman Makelaardij vinden we het belangrijk dat elk bod zorgvuldig wordt behandeld. Zo weet elke partij waar ze aan toe is, en blijft het proces eerlijk voor iedereen.

Is er een vaste biedingsprocedure?

Nee, die is er niet. De verkoper bepaalt, in overleg met zijn makelaar, hoe de verkoop verloopt. Soms wordt er één-op-één onderhandeld: de makelaar bespreekt het bod met de verkoper en er volgt eventueel een tegenbod. Bij veel belangstelling kan de verkoper kiezen voor een andere aanpak: een inschrijving.

Wat houdt een inschrijving in?

Wanneer een woning “op inschrijving” gaat, betekent dat dat alle geïnteresseerden één keer hun beste bod mogen uitbrengen. Iedereen krijgt tot een vast moment de tijd om een bod in te dienen. Daarna legt de makelaar alle biedingen naast elkaar en bespreekt deze met de verkoper.

Bij het beoordelen kijkt de verkoper niet alleen naar de prijs, maar ook naar de voorwaarden en de zekerheid van het bod. Een hoog bod met veel voorbehouden is niet altijd aantrekkelijker dan een iets lager bod zonder financieringsvoorbehoud.

Let op: ook bij een inschrijving is de verkoper niet verplicht het hoogste bod te accepteren. Hij kiest zelf het bod dat het beste past bij zijn wensen en situatie.

Tips voor kopers

Wil je een goed bod doen? Denk dan niet alleen aan het bedrag, maar ook aan de voorwaarden. Soms maakt een iets flexibelere opleverdatum of een kortere ontbindende termijn al het verschil.

En vergeet niet: overleg altijd met je NVM-aankoopmakelaar. Die kent de markt, weet wat gebruikelijk is en helpt je een realistisch maar sterk bod uit te brengen.

Ons advies

Bij Buurman Makelaardij begeleiden we dagelijks biedingen – van de eerste interesse tot aan de handtekening bij de notaris. We weten wat verkopers belangrijk vinden én hoe je als koper het beste uit de onderhandeling haalt.

Wil je weten wat een slimme biedstrategie is voor jouw situatie? Neem gerust contact met ons op. We denken graag met je mee.

Kort samengevat

De verkoper bepaalt de biedingsprocedure. Soms wordt er onderhandeld, soms volgt er een inschrijving. Een goed bod draait niet alleen om de prijs, maar ook om de voorwaarden en de zekerheid die je biedt.

Waarom mensen een brief meesturen

Een persoonlijke brief, soms zelfs met foto’s, is bedoeld om de verkoper te raken. Kopers hopen dat hun verhaal het verschil maakt.

“We zien onszelf hier al ontbijten aan het keukenraam met uitzicht op de tuin.”

“We hopen ons eerste kindje in deze straat te zien opgroeien.”

Die menselijke kant maakt een bod persoonlijker en dat spreekt sommige verkopers zeker aan.

De realiteit: verkopers kiezen meestal op inhoud

Toch gaat het in de meeste gevallen vooral om de harde cijfers. Verkopers kijken naar de prijs, de voorwaarden (zoals financieringsvoorbehoud of opleverdatum) en de zekerheid van de koper. Een brief kan sympathiek overkomen, maar zelden de doorslag geven. Sterker nog: soms werkt het juist averechts, bijvoorbeeld als de verkoper liever zakelijk blijft en afstand wil houden.

De risico’s van een persoonlijke brief

Wat veel mensen niet weten, is dat wij als makelaar verplicht zijn om zorgvuldig om te gaan met privacy en gelijke behandeling. Een brief met persoonlijke details, zoals gezinssamenstelling of afkomst, kan leiden tot onbewuste beïnvloeding en dat ligt juridisch gevoelig. Daarom kiezen sommige makelaars ervoor om zulke brieven niet door te sturen naar de verkoper.

Wanneer het wél kan helpen

Er zijn uitzonderingen. Soms hecht een verkoper zich aan het huis en wil hij of zij graag dat “de juiste mensen” erin komen. Dan kan een brief helpen om een emotionele klik te maken. Denk aan een familiehuis dat al tientallen jaren in bezit is, of een rustige straat waar de verkoper hoopt dat dat zo blijft. Een warme, oprechte toon werkt dan het best, zonder overdrijven of gevoelige details.

Ons advies

Wil je graag een persoonlijke brief meesturen? Bespreek het eerst met je makelaar. Die kent de verkoper en kan inschatten of het iets toevoegt, of juist beter achterwege kan blijven. Bij Buurman Makelaardij helpen we je niet alleen met het juiste bod, maar ook met de juiste strategie. Want een huis kopen is meer dan een getal op papier, het draait om timing, voorwaarden én de juiste aanpak.

Kort samengevat:

Een persoonlijke brief kan sympathiek zijn, maar is zelden doorslaggevend. Overleg altijd met je makelaar om te bepalen of het in jouw situatie slim is om er één mee te sturen.

Meer weten? Neem contact op met Buurman Makelaardij. 

Mag het verkoopproces tussentijds aangepast worden?

Ja, het is toegestaan om tijdens lopende onderhandelingen het verkoopproces aan te passen. Dit kan gebeuren op initiatief van de verkoper of in overleg met de makelaar. Vaak gebeurt dit omdat er meer belangstelling is dan aanvankelijk verwacht.

Waarom wordt het verkoopproces gewijzigd?

Meestal gebeurt dit als er veel interesse is in een woning. Stel je voor: meerdere geïnteresseerden bieden allemaal ongeveer de vraagprijs of zelfs meer. In dat geval kan het lastig zijn om te bepalen wie nu eigenlijk de beste koper is. Daarom kiezen verkopers er soms voor om over te stappen naar een inschrijfprocedure.

Wat houdt een inschrijfprocedure precies in?

Bij een inschrijfprocedure krijgt iedereen een gelijke kans om een eindbod uit te brengen binnen een vooraf bepaalde periode. Je kunt maar één keer een definitief bod doen. Na het sluiten van de inschrijving beoordeelt de verkoper alle ontvangen biedingen tegelijkertijd.

Dit betekent dat de verkoper niet langer met slechts één koper onderhandelt, maar meerdere kopers tegelijk de mogelijkheid geeft om een bod te doen.

Waar let de verkoper op bij het kiezen uit de biedingen?

Bij een inschrijfprocedure kiest de verkoper niet automatisch voor het hoogste bod. De verkoper kijkt vooral naar de beste combinatie van prijs, voorwaarden en leveringsdatum. Zo kan bijvoorbeeld een lager bod aantrekkelijker zijn als de voorwaarden gunstiger zijn voor de verkoper (bijvoorbeeld een snelle overdracht of weinig ontbindende voorwaarden).

Hoe moet een bod eruit zien bij een inschrijfprocedure?

Als je meedoet aan een inschrijfprocedure, moet je bod aan de volgende voorwaarden voldoen:
Je bod moet in een concreet bedrag worden genoemd (bijvoorbeeld € 325.000,-).
Een bod zoals ‘€ 1.500,- boven het hoogste bod’ is niet toegestaan.

Je moet ook duidelijk je voorwaarden vermelden, zoals:
Ontbindende voorwaarden (bijvoorbeeld financieringsvoorbehoud, bouwkundige keuring)
Gewenste leveringsdatum (de datum waarop je de woning wilt overnemen).

Heb je vragen of heb je hulp nodig?

Is het onderhandelingsproces nog niet helemaal duidelijk? Neem contact met ons op. We beantwoorden graag je vragen en begeleiden je stap voor stap bij het kopen van je nieuwe huis.