Wat is een sleutelverklaring?

Ga jij als verkoper akkoord dat je koper eerder gebruik maakt van jouw woning? Dan dient er een sleutelverklaring of sleutelovereenkomst te worden opgesteld. In een sleutelverklaring worden de afspraken tussen de verkoper en koper vastgelegd. Dat is ook verstandig. Als verkoper geef je iemand de toegang over je woning, terwijl er nog geen overdracht is geweest. Daar zitten natuurlijk risico’s aan. Bijvoorbeeld als de koper er een puinhoop van maakt. Als de koop dan onverhoopt niet doorgaat -omdat de koper zijn financiering niet rond krijgt-, dan zit je als verkoper met een probleem.

Wat staat er in een sleutelverklaring

De sleutelverklaring is geen simpel briefje. Het is een serieus document, bij voorkeur opgesteld door de makelaar. Het feit dat het zo volledig en zorgvuldig moet worden opgemaakt, geeft tevens aan dat er nogal wat haken en ogen aan kleven.

De belangrijkste elementen van een sleutelovereenkomst zijn:

1. Sleuteloverdracht
De koper mag de woning al vóór de eigendomsoverdracht in gebruik nemen en krijgt van de verkoper dus toegang (en een sleutel).

2. Toegestaan gebruik
Leg zo concreet mogelijk vast wat de koper wel mag doen en wat niet. Want stel dat de koop toch onverwachts moet worden ontbonden? Dan wil je niet met een half verbouwd huis achterblijven.

3. Inspectie
Op de datum dat de koper de sleutel krijgt, moet de normale inspectie/bezichtiging van de woning ook al plaatsvinden. Daarbij wordt geconstateerd of de woning in de staat is die in de koopovereenkomst is afgesproken en worden de meterstanden (gas, water en elektriciteit) opgenomen. Normaal gesproken gebeurt de inspectie pas op de dag van de eigendomsoverdracht, voordat partijen naar de notaris gaan.

4. Lasten van de woning
Vanaf de datum van de sleuteloverdracht komen de lasten van de woning voor de rekening van de koper. Dit zijn zowel de gebruikslasten (gas, water en elektriciteit) als de eigenaarslasten (onroerende zaakbelasting, waterschapslasten).

5. Aansprakelijkheid voor eventuele schade
Zodra de sleuteloverdracht heeft plaats gevonden gaat het risico van de woning ook over naar de koper. Denk hierbij aan bijvoorbeeld het risico van brand. De koper moet vanaf dit moment dus ook een opstal- of brandverzekering regelen.

6. Toestemming van de bank.
De hypotheekverstrekker van de verkoper moet er mee akkoord gaan dat de woning door een derde wordt gebruikt. In de hypotheekakte is namelijk opgenomen dat er voor het in gebruik geven of verhuren van de woning, toestemming van de bank noodzakelijk is.

7. Waarborgsom of bankgarantie
Leg vast dat vanaf het moment van de sleuteloverdracht alle voorbehouden vervallen. De koopovereenkomst is daarmee definitief en kan niet meer ontbonden worden. Zorg er vervolgens wel voor dat de sleuteloverdracht pas plaatsvindt nadat de waarborgsom is gestort of de bankgarantie is gesteld.

8. Vergoeding
Er kan een vergoeding voor het gebruik door de koper worden afgesproken. Deze wordt dan betaald bij de eigendomsoverdracht via de notaris. Er bestaat het risico dat er sprake is van een huurovereenkomst. De hypotheekschuld van de verkoper wordt van box 1 naar box 3 verplaatst, waardoor de hypotheekrente niet meer afgetrokken kan worden. Maar belangrijker nog is het risico dat, indien de koop alsnog ontbonden wordt, er sprake kan zijn van een huurovereenkomst en de koper een beroep kan doen op huurbescherming.

9. Energiekosten en zakelijke lasten
Denk aan gas, water, licht en de onroerend zaak belasting (OZB). Normaal gesproken komen deze lasten voor rekening van de koper zodra de eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden. Maar in de sleutelovereenkomst kan afgesproken worden dat deze vanaf het moment van sleuteloverdracht voor rekening van de koper komen.

10. Overdrachtsbelasting
De belastingdienst kan de sleuteloverdracht zien als een economische overdracht, waardoor de overdrachtsbelasting op het moment van de sleuteloverdracht verschuldigd is. Zowel de koper als de verkoper zijn hier hoofdelijk aansprakelijk voor. De koper moet binnen één maand na de economische overdracht aangifte doen, de verkoper binnen twee weken. Doe je geen aangifte, of betaal je te laat, dan kunnen de boetes flink oplopen.

Conclusie

Het mag duidelijk zijn dat het eerder afgeven van de sleutels van je verkochte woning onschuldig lijkt, maar veel risico's met zich mee brengt. Wij adviseren dan ook om het niet te doen. Een oplossing kan zijn om de transportdatum te vervroegen. Is dit niet mogelijk? Dan rest er nog maar één ding: geduld. Want geduld is de sleutel die vele deuren opent. Het kan zo op een tegeltje.