Wanneer ben ik in onderhandeling?

Nergens bestaan zoveel misverstanden over, als over de vraag wanneer je in onderhandeling bent. Onderstaand enkele veel voorkomende misverstanden.

1. Als ik de vraagprijs bied, dan word ik de koper 

Een overeenkomst ontstaat door de aanvaarding van een aanbod. Dat aanbod moet wel duidelijk zijn. Het is dus de vraag of het aanbieden van een huis met een bepaalde vraagprijs mag worden uitgelegd als een aanbod. Het aanbieden van een huis met een vraagprijs is geen aanbod, maar een ‘uitnodiging tot onderhandelen’. Als je de vraagprijs van een woning biedt, dan ben je nog geen koper.

 2. Als ik een bod doe, dan ben ik in onderhandeling

Een onderhandeling is een proces waarbij twee partijen een min of meer actieve rol innemen. Er is pas sprake van een onderhandeling als er sprake is van een tegenvoorstel. Als een bod wordt afgewezen zonder dat er een nieuw voorstel wordt gedaan, dan is er geen sprake van onderhandeling. Het heeft overigens geen enkele betekenis ‘dat je in onderhandeling bent’.  Als de verkoopmakelaar het perspectief heeft dat hij met een andere gegadigde tot een beter resultaat kan komen, dan staat het hem vrij om de onderhandelingen af te breken.

 3. Als ik een bod doe, dan moet ik een tegenbod krijgen

Een makelaar hoeft geen tegenbod uit te brengen. Een makelaar is ook niet verplicht om op het eerste bod een tegenbod uit te brengen. Als de makelaar meerdere biedingen verwacht, dan staat het hem vrij om deze eerst te verzamelen en pas daarna te bepalen met welke van de bieders hij als eerste in onderhandeling gaat.

 4. Een makelaar moet de onderhandeling starten met de eerste die een bod doet

Over de positie van de ‘eerste bieder’ bestaan heel veel misverstanden. Potentiële kopers denken dat ‘het eerste bod doen’ hen een bijzondere positie geeft. En dat een makelaar verplicht is om de onderhandelingen te starten met de eerste bieder of niet in gesprek mag gaan met een tweede bieder. Het staat een verkoper en diens makelaar volledig vrij om een bod af te wijzen en in onderhandeling te gaan met een andere belangstellende. Het feit dat je als eerste een bod uitbrengt, wil nog niet zeggen dat de verkoper of diens makelaar met jou moet onderhandelen.

5. Een makelaar moet biedingen behandelen op volgorde van binnenkomst

Er bestaan geen spelregels voor de volgorde waarin biedingen moeten worden behandeld. Het staat de makelaar vrij om de onderhandelingen te openen met degene die het hoogste bod heeft gedaan, ook als er anderen eerder een bod hebben gedaan.

 6. Als ik in onderhandeling met een makelaar ben, mogen er geen nieuwe bezichtigingen worden gepland

Het staat de verkoopmakelaar volledig vrij om tijdens het onderhandelingsproces het huis aan andere gegadigden te tonen.

7. Een verkoper mag tijdens de onderhandeling de prijs niet verhogen

We hebben al uitgelegd dat er een overeenkomst ontstaat zodra een aanbod wordt geaccepteerd. Als een aanbod niet volledig wordt geaccepteerd en er een nieuw voorstel wordt gedaan, dan is dat nieuwe voorstel een nieuw aanbod. Tijdens de onderhandelingen staat het de verkoper vrij om zijn vraagprijs te verhogen of te verlagen. Ook een potentiële koper heeft het recht om zijn bod te verlagen. Zodra de één een tegenbod doet, vervalt het voorafgaande bod.

8. Een makelaar mag het onderhandelingssysteem niet tussentijds wijzigen

Zolang een bod niet is geaccepteerd, is er geen overeenkomst. En zolang er geen overeenkomst is, staat het de verkoopmakelaar vrij om de verkoopmethode te wijzigen.

9.  Een makelaar mag mij in de onderhandeling niet om een uiterst bod vragen

Een makelaar mag niet ‘uitspelen’, wat inhoudt dat hij niet met meerdere partijen tegelijkertijd mag onderhandelen. Een makelaar is echter niet verplicht om met één partij te blijven onderhandelen. De makelaar mag de onderhandelingen beëindigen, bijvoorbeeld als hij denkt dat er geen kansen meer zijn om tot overeenstemming te komen. Als een makelaar een tweede (kansrijk) bod ontvangt, dan mag hij aan een eerdere bieder vragen om een uiterst bod uit te brengen. Als dat bod lager is dan het tweede bod, dan kan de makelaar de onderhandelingen met de eerdere bieder beëindigen en in onderhandeling gaan met de tweede bieder.

 10. Tijdens de onderhandeling heb ik 3 dagen de gelegenheid om een tegenbod te doen

Dit is niet juist. Er bestaan geen (wettelijke) regels die bepalen hoeveel tijd je krijgt om op een bod te reageren. Om het onderhandelingsproces te versnellen mogen zowel de verkopers als de bieders een uiterste termijn aan hun bod verbinden.

11. Afspraak is afspraak

In principe zijn mondelinge afspraken geldig. Maar bij de koop van een woning is dat anders. Nadat de koper de koopakte heeft getekend, mag hij zich nog drie dagen bedenken en terugkomen op zijn beslissing. Een verkoper mag zich bedenken tot het moment dat hij de overeenkomst heeft getekend. Afspraak is dus niet altijd afspraak!

Kortom: In tegenstelling tot wat vooral kopers vaak denken, bestaan er nauwelijks spelregels voor de onderhandeling. Er is maar één echte spelregel en dat is dat het NVM-makelaars niet toegestaan is om belangstellenden ‘tegen elkaar uit te spelen’.

Behoefte aan ervaring?

Alle woningen die op Funda worden aangeboden, worden aangeboden door een verkoopmakelaar. Je kunt zonder hulp van een makelaar een huis aankopen. Het is de vraag of dat verstandig is. Je koopt of verkoopt meestal slechts enkele malen in je leven een huis. Makelaars doen dit dagelijks. Schakel daarom een eigen aankoopmakelaar of verkoopmakelaar in en voorkom onaangename verrassingen.

Nog vragen? Neem gerust contact met ons op , we informeren je graag.