Wie is aansprakelijk bij een gebrek?

Kopers worden regelmatig ná het transport van de woning geconfronteerd met gebreken. Wie is hiervoor aansprakelijk? Om een antwoord te krijgen op deze vraag zijn de partij-afspraken van belang. Met anderen woorden: wat hebben partijen afgesproken in de koopovereenkomst over de aansprakelijkheid met betrekking tot gebreken?

Artikel 6 koopovereenkomst

In artikel 6.1 van de koopovereenkomst, doorgaans aangeduid als de ‘NVM-koopovereenkomst’, is bepaald dat de woning aan koper in eigendom zal worden overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Het risico voor gebreken wordt dus in eerste instantie bij de koper neergelegd. Op deze hoofdregel wordt in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een vergaande uitzondering gemaakt. In artikel 6.3 is doorgaans opgenomen dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een ‘normaal gebruik’ als woonhuis.

Onder ‘normaal gebruik’ van een woning wordt in het algemeen verstaan dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier en met redelijke mate van duurzaamheid. Het ‘normaal gebruik’ van een woning wordt ingekleurd door de ouderdom en de prijs van de woning. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassingen aan de eisen van de tijd.

De koper dient te beseffen dat de verkoper niet aansprakelijk is voor gebreken die het normale gebruik als woonhuis belemmeren en die aan koper ‘bekend’ of ‘kenbaar’ zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. De laatste zin van artikel 6.3 voorziet hierin.

Enkele voorbeelden:

Verkoper verkoopt een woning met een verrot dak. De koper is hiermee bekend en koper is van plan om het dak in zijn geheel te vervangen. Normaal gesproken belemmert een verrot dak het normale gebruik als woonhuis. Bij de ondertekening van de koopovereenkomst is koper echter bekend met het verrotte dak. Koper kan verkoper niet meer aansprakelijk stellen. Met de term ‘kenbaar’ wordt aan de onderzoeksplicht van koper gerefereerd. Ook gebreken die de koper niet kende maar die hij wel zou hebben ontdekt indien hij onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden verwacht, zijn ‘kenbaar’.

Nog een voorbeeld:
Koper bezichtigt een woning. Bij de bezichtiging is het duidelijk zichtbaar dat de houten begane vloer scheef afloopt en op diverse punten doorzakt. Koper constateert dit, maar laat geen bouwkundig onderzoek verrichten. Na het transport gaat koper verbouwen. Bij de verbouwing blijkt dat de houten begane vloer verrot is en vervangen moet worden. De verrotte vloer is niet geschikt voor normaal gebruik maar koper kan verkoper niet aansprakelijk stellen. Koper had namelijk nader onderzoek moeten instellen aangezien de vloer scheef afliep en doorzakte. De verrotte vloer als gebrek was daarmee ‘kenbaar’ voor koper. Koper zal de vloer op eigen kosten moeten herstellen.

Let op aanvullende clausules!

In de koopovereenkomst wordt de term ‘normaal gebruik’ van artikel 6.3. regelmatig weggecontracteerd. Omdat iedere verkoop in feite uniek is, wil niet elke verkoper instaan voor het ‘normaal gebruik’ als woonhuis. Gezien de contractsvrijheid is daar op zich niets mis mee. Indien verkoper extra clausules gebruikt om de aansprakelijkheid te beperken dient verkoper dit wel tijdig kenbaar te maken. Een veel toegepaste clausule bij oudere woningen is de ouderdomsclausule. Partijen komen in de ouderdomsclausule overeen dat gebreken voor rekening en risico van koper komen. Informeer bij de aankoop van een woning daarom altijd of er aanvullende clausules gebruikt worden om de aansprakelijk van verkoper te beperken.

Bron: NVM